Recurrir el valor de referencia catastral

Una vez decidido impugnar, el procedimiento típico a seguir (especialmente en la vía de rectificación tras autoliquidar por el valor de referencia) consta de varios pasos legales:

• Obtención de una tasación pericial independiente: El primer paso es conseguir un informe de tasación del inmueble emitido por una sociedad tasadora homologada por el Banco de España. Este informe profesional debe valorar el inmueble teniendo en cuenta sus características reales (ubicación, estado de conservación, antigüedad, metros cuadrados exactos, calidades, etc.). Si el valor tasado por el perito resulta inferior al valor de referencia fijado por Catastro, esa será la principal prueba para impugnar. En casos simples, también pueden aportarse otras evidencias (por ejemplo, un acta notarial con fotografías que acrediten el mal estado del inmueble)​, pero una valoración pericial completa suele ser la prueba más sólida.

• Presentación de la rectificación de autoliquidación o recurso: Con la tasación en mano, el contribuyente debe presentar un escrito de rectificación de la autoliquidación ante la misma oficina tributaria donde pagó el impuesto, adjuntando la tasación y solicitando la devolución de la parte del impuesto pagada en exceso​. Si en lugar de rectificación se trata de recurrir una liquidación girada por la Administración, se presentará un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa ante el órgano correspondiente, también aportando la tasación como prueba. En ambos casos, se argumentará que el valor de referencia catastral estaba errado para ese inmueble concreto y se solicitará que se recalcule la base imponible con el valor real acreditado.

• Trámite interno con Catastro: Una vez iniciada la impugnación, la Administración Tributaria dará traslado de la tasación y la impugnación a la Dirección General del Catastro. De hecho, Hacienda debe solicitar un informe preceptivo y vinculante a Catastro, adjuntando la tasación del contribuyente​. Catastro tramitará este expediente como un recurso de reposición interno sobre el valor de referencia. Si considera demostrada la discrepancia, resolverá favorablemente modificando el valor de referencia y ajustándolo al valor de mercado acreditado​. En otras palabras, Catastro rectificará su valor de referencia para ese inmueble concreto, teniendo en cuenta la nueva información aportada.

• Resolución y devolución: Con la comunicación de Catastro, la Administración tributaria procederá a estimar la rectificación solicitada y recalculará la cuota del impuesto según el nuevo valor de referencia corregido​. En caso de haberse pagado de más, emitirá la devolución de ingresos indebidos al contribuyente por la diferencia abonada inicialmente. Así, el efecto práctico es que el contribuyente termina tributando conforme al valor real del inmueble, corrigiéndose el exceso que implicaba el valor de referencia inicial.

• Recursos posteriores: Si por alguna razón Catastro desestima la rectificación (manteniendo su valor original) y la Administración tributaria rechaza la devolución, quedará abierta la vía de recurrir dicha decisión ante instancias superiores. Primero, cabría interponer un recurso de reposición ante la propia Administración o directamente una reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) correspondiente​. Y agotada la vía administrativa, siempre queda la opción de acudir a la vía contencioso-administrativa ante el Tribunal Superior de Justicia de la comunidad autónoma, donde un juez evaluará el caso. No obstante, llegar a este punto puede no ser necesario en muchos casos si la prueba aportada es contundente, pues, como se ha indicado, a menudo las instancias económico-administrativas o Catastro dan la razón al particular cuando la evidencia de sobrevaloración es clara​.

Cabe señalar que, según la experiencia de algunos despachos, la tramitación completa de este proceso puede resolverse en unos pocos meses (se estima alrededor de 4 meses en comunidades como Cataluña)​, aunque la duración exacta dependerá de la carga de trabajo de Catastro y la Administración. En cualquier caso, es un procedimiento más ágil que los antiguos litigios de valoración, ya que el valor de referencia se revisa en sede administrativa sin necesidad inmediata de peritajes judiciales contradictorios.

Por último, si el problema del valor de referencia deriva de errores en los datos catastrales del inmueble (por ejemplo, una superficie mal registrada, o una antigüedad incorrecta que infló el valor), es recomendable paralelamente instar la corrección de esos datos ante Catastro mediante los procedimientos ordinarios (subsanación de discrepancias, etc.)​. Corregir la ficha catastral puede ayudar a que futuros valores de referencia reflejen mejor la realidad del bien.

¿Se puede solicitar a Catastro que baje el valor de referencia antes de pagar el impuesto?
No. El contribuyente no puede impugnar directamente el valor de referencia catastral ante Catastro de forma autónoma​. Solo es posible cuestionarlo indirectamente, cuando dicho valor ya ha sido utilizado para liquidar un impuesto (ITP, ISyD o Patrimonio). En ese momento, la impugnación se dirige contra la liquidación tributaria (vía recurso o rectificación), y será a través de ese procedimiento que Catastro reevalúe el valor.

¿Qué pasa si declaro un valor en escritura inferior al valor de referencia y pago el impuesto por el valor menor?
En tal caso, lo más probable es que Hacienda practique una liquidación complementaria utilizando el valor de referencia catastral como base, reclamando la diferencia de cuota e incluso imponiendo sanciones​. La normativa establece que el valor de referencia es el mínimo por el que hay que tributar, de modo que declarar por debajo suele desencadenar una regularización. Por eso se recomienda liquidar desde el inicio por el valor de referencia (aunque se considere incorrecto) y luego iniciar la reclamación para evitar multas​. Si ya declaró por debajo y ha recibido una liquidación, deberá impugnar esa liquidación en plazo (usualmente 1 mes) aportando pruebas periciales de que el valor de referencia no se corresponde con el valor real.

¿Qué impuestos están afectados por el valor de referencia catastral?
Principalmente tres impuestos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y su complementario de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en transmisiones onerosas, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) para transmisiones lucrativas, y el Impuesto sobre el Patrimonio (IP). En todos ellos, el valor de referencia del inmueble funciona como base imponible objetiva mínima. En cambio, impuestos como el IBI, plusvalía municipal (IIVTNU) u otros tributos locales NO utilizan el valor de referencia, sino el valor catastral u otros cálculos, por lo que el valor de referencia catastral no influye en esos casos​.

¿Qué prueba necesito para tener éxito en la impugnación del valor de referencia?
La prueba fundamental es una tasación pericial independiente que demuestre que el inmueble vale menos de lo que indica el valor de referencia. Es esencial que dicha tasación esté realizada por un profesional homologado y que su metodología sea sólida. En el procedimiento, la Administración remitirá esta tasación a Catastro, y si Catastro acepta sus conclusiones, ajustará el valor de referencia en consecuencia​. Además de la tasación, cualquier otra evidencia que apoye la infravaloración del inmueble es útil: fotografías que muestren desperfectos, informes técnicos sobre vicios ocultos, comparativas de ventas similares en la zona por importes inferiores, etc. Lo importante es acreditar objetivamente que el valor de mercado real es menor. Tenga en cuenta que la carga de la prueba recae en el contribuyente, por lo que es recomendable contar con asesoramiento técnico y jurídico para presentar un caso sólido.

¿Cuál es el plazo para impugnar y puedo hacerlo años después?
Depende de la vía elegida: si ha pagado el impuesto y va a solicitar una rectificación de la autoliquidación, el plazo general es de hasta 4 años (el mismo plazo de prescripción tributaria) desde que se pagó, aunque es aconsejable no apurar ese plazo y presentar la solicitud lo antes posible. Si ha recibido una liquidación de Hacienda, el plazo de recurso es mucho más breve (generalmente 1 mes desde la notificación) para interponer reclamación económico-administrativa o recurso de reposición. En cualquier caso, una vez iniciada la impugnación en plazo, el procedimiento puede prolongarse unos meses hasta su resolución final. Es importante respetar los plazos de reclamación, pues si se dejan pasar, se perdería la oportunidad de impugnar el valor de referencia y la liquidación devendría firme.

¿Es posible que el valor de referencia catastral sea declarado inconstitucional?
A día de hoy, el valor de referencia está vigente y debe ser aplicado. Sin embargo, algunos expertos han cuestionado su encaje constitucional. En concreto, se debate si obligar a tributar por encima del valor real contraviene el principio de capacidad económica recogido en la Constitución​. Ya hay recursos en tribunales planteando esta cuestión, pero mientras no haya un pronunciamiento firme del Tribunal Constitucional u otros tribunales anulando esta figura, los contribuyentes deben seguir el procedimiento ordinario de impugnación caso por caso. En la práctica de impugnar, los abogados pueden invocar la posible inconstitucionalidad como argumento jurídico adicional para reforzar la postura del contribuyente, pero no exime de presentar las pruebas de valoración concretas del inmueble.

El marco legal de la impugnación del valor de referencia catastral viene dado por la Ley 11/2021 y las leyes tributarias que regula. La Ley 11/2021, de 9 de julio, modificó el texto refundido de la Ley del ITP y AJD (art. 10) y la Ley del ISD (art. 9) para establecer que “el valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la rectificación de la autoliquidación”, tal como recoge la propia norma​. Esto confirma que la vía administrativa de rectificación/recurso es la única forma de combatir el valor de referencia. Asimismo, el Real Decreto 1020/2022 y la normativa catastral desarrollan el procedimiento técnico de cálculo del valor de referencia.

En conclusión, la impugnación del valor de referencia catastral es un recurso valioso para los contribuyentes que consideren injusta la tributación basada en dicho valor. Una landing page informativa sobre este tema debería incluir secciones claras como las anteriormente descritas: una explicación inicial del concepto y su uso fiscal, los motivos y circunstancias para impugnar, el procedimiento detallado paso a paso, un apartado de preguntas frecuentes que resuelva las dudas más comunes, y referencias a la normativa aplicable. Con un tono formal y rigor jurídico, pero a la vez didáctico, el usuario debe comprender que sí es posible impugnar el valor de referencia (aunque sea indirectamente) y que, con las pruebas adecuadas, puede lograr ajustar su tributación al valor real de su propiedad, evitando pagar de más. Este contenido, bien estructurado, aportará valor al usuario al orientarle sobre sus derechos y el camino a seguir, transmitiendo confianza en que un despacho con experiencia en derecho tributario podrá asistirle en todo el proceso.