Última actualización: 12 de junio de 2025
Desde enero de 2022, quienes compran una vivienda en España tributan por el conocido valor de referencia catastral, una cifra fijada por la Dirección General del Catastro que en muchos casos supera el precio real de compraventa. Esta práctica, duramente criticada por expertos fiscales y asociaciones de consumidores, ha llegado ahora al Tribunal Constitucional, que deberá decidir si esta forma de calcular impuestos vulnera los derechos de los ciudadanos.
¿Qué es el valor de referencia catastral?
Se trata de un nuevo parámetro que Hacienda aplica como base imponible para calcular impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). A diferencia del valor catastral tradicional, este nuevo valor no se basa en lo que realmente se ha pagado por la vivienda, sino en estimaciones estadísticas realizadas por la Administración.
Desde su implantación, este sistema ha provocado que muchos compradores particulares tengan que pagar más impuestos, incluso cuando el precio que pactaron con el vendedor era mucho menor.
¿Qué se está juzgando en el Constitucional?
El Tribunal Constitucional ha admitido a trámite varios recursos que cuestionan la constitucionalidad del valor de referencia catastral como base imponible automática. Las principales objeciones jurídicas se centran en:
- Vulneración del principio de capacidad económica, ya que se tributa por un valor que no se corresponde con lo efectivamente pagado.
- Inseguridad jurídica, al imponer una base de cálculo impugnable solo si el contribuyente prueba que el valor es erróneo.
- Inversión de la carga de la prueba, obligando al ciudadano a demostrar que el valor fijado por Hacienda no es correcto.
En otras palabras, se cuestiona que la Administración presuma que ese valor es el real y que, si el comprador no está de acuerdo, tenga que iniciar un proceso costoso y complejo para impugnarlo.
¿Cómo puede afectar a los compradores de vivienda?
Si el Tribunal Constitucional anula o limita el uso de este valor como base automática para tributar, podría abrir la puerta a reclamaciones por parte de quienes hayan pagado de más en los últimos años. En concreto:
- Podrían solicitar la devolución de ingresos indebidos si el impuesto liquidado fue superior al que correspondía según el precio real de compraventa.
- Aquellos que tengan liquidaciones en curso o pendientes de recurso podrían ver cómo sus casos cambian radicalmente de escenario.
- También se reforzaría la idea de que el precio pagado debe primar frente a estimaciones administrativas.
En Cataluña, donde el ITP puede alcanzar el 10% del valor declarado, las diferencias pueden ser muy significativas. Por ejemplo, en una vivienda comprada por 180.000 €, si el valor de referencia es de 210.000 €, el sobrecoste fiscal puede superar los 3.000 €.
¿Se puede reclamar si ya has pagado?
Sí, pero con matices. Si el Tribunal Constitucional falla en contra del valor de referencia, solo podrán reclamar quienes estén dentro del plazo legal, que actualmente es de cuatro años desde que se realizó la autoliquidación del impuesto.
Por eso, es fundamental que quienes hayan comprado una vivienda desde 2022 revisen si el valor de referencia aplicado fue superior al precio pagado. En ese caso, es conveniente:
- Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario como AAGD Abogados para analizar la viabilidad de la reclamación.
- Solicitar copia de la liquidación y del valor de referencia catastral usado.
- Prepararse para presentar una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos, si procede.
¿Qué recomienda AAGD Abogados?
Desde nuestro despacho, especializado en derecho inmobiliario, recomendamos a todos los compradores de vivienda:
- Revisar los documentos fiscales de la compraventa.
- Comprobar si el valor de referencia catastral fue superior al precio real.
- Actuar cuanto antes si se está dentro del plazo legal para reclamar.
Además, si estás en proceso de compra o has recibido una comprobación de valores por parte de Hacienda, te invitamos a asesorarte de forma preventiva. Los procedimientos tributarios derivados de este valor son complejos, y es clave tener una estrategia jurídica clara desde el inicio.
¿Compraste una vivienda y crees que pagaste de más en impuestos?
En AAGD Abogados podemos ayudarte a reclamar lo que te corresponde. Analizamos tu caso sin compromiso.
Abogado especialista en Derecho Civil, Hereditario, Derecho de Familia y Derecho Inmobiliario, con más de 20 años de experiencia y considerado entre los 10 mejores abogados de España por la revista Emprendedores.