La nueva ley hipotecaria aprobada por el Congreso, llamada Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que busca incrementar la protección hacia el cliente, retrasar los embargos y abaratar la amortización anticipada, entre otros.
Esta nueva ley responde a una directiva Europa con la que España acumulaba ya 3 años de retraso en su cumplimiento, y que su incumplimiento podía acarrear una multa importante.
La ley entraría en vigor el próximo mes de mayo, y tiene como novedades los siguientes puntos:
- Incentivos para pasar a tipo fijo
Si deseamos pasar de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo nos podrán aplicar una comisión máxima del 0,15%, siempre y cuando, el cambio se produzca durante los 3 primeros años de vida del préstamo.
- Abaratamiento de la amortización anticipada
Se abarata tanto la amortización total como la parcial. Además, sólo puede cobrarse comisión por amortización anticipada en caso de que la entidad incurra en pérdidas financieras. Los límites a esta comisión varían dependiendo de si la hipoteca es fija o variable, siendo estos más altos en las hipotecas fijas.
- Incremento de la protección hacia el consumidor
Este es uno de los principales motivos por los que la Unión Europea hace obligatoria la aplicación de esta directiva. Así pues, la nueva ley obliga al banco a ofrecer más información al cliente, obliga a titulares y avalistas a asistir al menos una vez al notario para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test (que debe aprobar el futuro hipotecado), obliga a los registradores a no inscribir cláusulas declarada nulas por el Tribunal Supremo o que sean abusivas.
- Reparto de los gastos de la hipoteca
El cliente sólo deberá pagar los gastos de tasación y la copia de la escritura, estando así el banco obligado a pagar los gastos de gestoría, registro, notaría, impuesto de actos jurídicos y documentados (IAJD) y también su copia de la escritura.
- Son necesarios 12 impagos para que se embargue la casa
El proceso de ejecución hipotecaria no puede iniciarse hasta que no se alcancen los siguientes límites:
- Durante la primera mitad de la vida del préstamo, la demora debe exceder del 3% del capital concedido o se llegue a un equivalente de 12 cuotas impagadas.
- En la segunda mitad: la demora debe exceder del 7% del capital concedido o el equivalente a 15 cuotas impagadas, una subida sustancial.
- Productos vinculados: limitaciones
La entidad financiera no puede obligar a un cliente a contratar sus productos si desea acceder a sus hipotecas (seguro de hogar y/o de vida o protección de pagos pueden ser obligatorios, aunque no hace falta que se contraten en la misma entidad).
La normativa si permite que la entidad financiera ofrezca tipos de interés más reducidos a aquellos clientes que contraten varios de sus productos.
- Suelos: 0%
En la nueva ley queda totalmente prohibido aplicar un suelo, floor o interés mínimo a las hipotecas variables. A pesar de esto, se fija por defecto un tipo mínimo del 0% para evitar tipos de interés negativos (como sucedería en el contexto actual).
- Regulación para intermediarios financieros
Se creará un registro público de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y las Comunidades Autónomas (para aquellos intermediarios financieros que sólo trabajen a nivel regional). Se incrementan las exigencias para estos intermediarios o brókers inmobiliarios: no podrán tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso. Además, éstos no podrán ocultar su comisión por intermediación.
- Retroactividad
Sólo el abaratamiento del cambio de tipo interés variable a fijo y el artículo sobre aplicación de cláusulas de vencimiento anticipado tienen carácter retroactivo.
- Hipotecas multidivisa
Los titulares de hipotecas multidivisa tendrán la opción de convertirlas a euros siempre que lo deseen.
- Quejas y Reclamaciones
Se creará una entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero, que será quien atienda todas estas reclamaciones. Hasta que dicha entidad no esté en funcionamiento, las quejas deberán dirigirse al servicio de reclamaciones del BdE.
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Sergio Gómez González
Abogado especialista en Derecho Civil, Hereditario, Derecho de Familia y Derecho Inmobiliario, con más de 20 años de experiencia y considerado entre los 10 mejores abogados de España por la revista Emprendedores.