Última actualización: 17 de octubre de 2025
A partir del 3 de abril de 2025 entra en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, la cual modifica la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH).
Lo nuevo para el ámbito estatal (no catalán)
Estas son las novedades más relevantes que afectan al régimen de propiedad horizontal estatal:
- Obligación de aprobación comunitaria previa
Se añade un apartado 3 al artículo 7 de la LPH, que dispone que todo propietario que quiera dedicar su vivienda al uso turístico (actividad regulada en el art. 5.e) de la LAU) debe obtener previa aprobación expresa de la comunidad de propietarios, según lo previsto en el apartado 12 del artículo 17 de la LPH. - Mayorías exigidas para acuerdos de regulación o prohibición
El apartado 12 del artículo 17 de la LPH se reforma para establecer que cualquier acuerdo que apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad turística en viviendas, aunque no modifique estatutos o título constitutivo, exigirá el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que representen también las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esa misma mayoría será necesaria para establecer cuotas especiales o incrementos en gastos comunes de viviendas turísticas (siempre que no superen el 20 %) — sin efectos retroactivos respecto de quienes ya ejercían la actividad antes de la entrada en vigor. - Protección de actividades ya en curso
Se introduce una disposición adicional segunda que garantiza que los propietarios que ya ejercían la actividad turística antes del 3 de abril de 2025, y que se acogieron a la normativa turística vigente, podrán continuar con la misma bajo las condiciones existentes. - Facultades de la comunidad ante actividades no autorizadas
El presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a instancia de cualquier propietario u ocupante, podrá requerir el cese inmediato de actividades turísticas que no cuenten con la aprobación expresa de la comunidad, bajo apercibimiento de acciones judiciales. - Cuestiones prácticas e inscripción
El acuerdo de prohibición o regulación no necesita inscribirse en el Registro de la Propiedad para su validez frente a la comunidad, pero sí es recomendable su elevación a escritura pública e inscripción para hacerlo oponible a terceros adquirentes.
Los acuerdos no pueden tener efectos retroactivos: es decir, no pueden afectar a quienes ya ejercían la actividad antes de su adopción.
Estas reformas dan un mayor protagonismo a las comunidades de propietarios para controlar o vetar nuevos usos turísticos mediante el instrumento comunitario.
¿Y en Cataluña? Normativa aplicable y particularidades
Es importante destacar que Cataluña no queda bajo el ámbito directo de la LPH estatal en estos aspectos, pues las comunidades de propietarios catalanas se rigen por el Código Civil de Cataluña (CCCat), en su Libro Quinto de derechos reales.
Principales diferencias y régimen aplicable en Cataluña
- Normativa aplicable: CCCat, no LPH
En Cataluña, la Ley de Propiedad Horizontal del Estado no se aplica supletoriamente respecto de lo relativo a la regulación del uso de viviendas por comunidades de propietarios. - Posibilidad de prohibir el uso turístico mediante estatutos
El artículo 553-11 del CCCat permite que las comunidades incorporen en los estatutos limitaciones de uso del elemento privativo, incluida la posibilidad de prohibir el uso turístico. Para que esta prohibición sea válida frente a terceros, debe formalizarse mediante escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad. - Mayoría requerida en Cataluña
En el régimen catalán, los acuerdos estatutarios de prohibición o limitación requieren el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen también las cuatro quintas partes de las cuotas de participación (art. 553-26.2 a) CCCat). Para los propietarios ausentes, si no se oponen fehacientemente en el plazo de un mes tras la notificación, se considera que han aceptado el acuerdo. - Efectos no retroactivos
El acuerdo estatutario no puede tener efectos retroactivos frente a quienes ya ejercían la actividad turística antes de su adopción. Así lo ha reconocido la jurisprudencia catalana, por ejemplo en la sentencia del TSJ Cataluña, Sec. 1.ª, 74/2018, de 13 de septiembre. - Modificación estatutaria necesaria
La prohibición solo será realmente eficaz si se incorpora formalmente en los estatutos comunitarios mediante escritura pública y se inscribe. En caso contrario, no será oponible frente a nuevos propietarios. - Limitaciones legales y posibilidad de impugnación
- No puede utilizarse una prohibición estatutaria para lesionar gravemente derechos adquiridos de quienes ya tenían la actividad antes.
- En ausencia de estatutos que regulen el uso turístico, la comunidad solo puede actuar si la actividad genera molestias reales, probadas y acreditadas (ruidos, insalubridad, deterioros) mediante el artículo 553-40 del CCCat.
- La comunidad puede exigir el cese de actividades molestas e incluso pedir la privación del uso del elemento privativo por hasta dos años, reclamación de daños, medidas cautelares, etc.
Conclusión
La reforma estatal de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 introduce una regulación más clara y accesible para las comunidades de propietarios que deseen limitar o prohibir los pisos turísticos, al permitir hacerlo mediante acuerdo de tres quintas partes de los propietarios sin necesidad de modificar los estatutos, y con un procedimiento más ágil.
Sin embargo, en Cataluña esta modificación no se aplica, ya que las comunidades se rigen exclusivamente por el Código Civil catalán (Libro Quinto). En consecuencia, las comunidades catalanas solo pueden prohibir el uso turístico mediante la modificación de los estatutos, con el voto favorable de cuatro quintas partes de los propietarios y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Esto implica que la normativa catalana ha quedado más rígida y anticuada en este punto, ya que exige mayorías más elevadas y trámites más complejos que la nueva ley estatal. En la práctica, resulta más difícil para una comunidad de vecinos catalana vetar o restringir los pisos turísticos, lo que genera una situación de desigualdad normativa respecto al resto del Estado.
Por tanto, los cambios recientes en la LPH suponen un avance importante en la regulación del uso turístico de las viviendas, pero su impacto no alcanza a Cataluña, donde el régimen actual sigue siendo más restrictivo y formalista hasta que el legislador autonómico decida actualizarlo.
Abogado especialista en Derecho Civil, Hereditario, Derecho de Familia y Derecho Inmobiliario, con más de 20 años de experiencia y considerado entre los 10 mejores abogados de España por la revista Emprendedores.