La reciente sentencia del Tribunal Supremo que anula parcialmente el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, tiene una consecuencia práctica de enorme relevancia para propietarios, gestores y operadores de alquileres de corta duración: quienes hayan sufrido perjuicios económicos como consecuencia de la aplicación del Registro Único de Arrendamientos pueden valorar la interposición de una reclamación de responsabilidad patrimonial contra la Administración.
No estamos, por tanto, ante una cuestión meramente formal o competencial. La anulación judicial de una parte esencial del sistema estatal de registro puede tener efectos indemnizatorios cuando la aplicación de esa norma haya ocasionado daños reales, individualizados y económicamente evaluables.
Qué ha anulado el Tribunal Supremo
El Real Decreto 1312/2024 creó un sistema estatal de Registro Único de Arrendamientos y una Ventanilla Única Digital para los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Su finalidad declarada era adaptar el ordenamiento español al Reglamento europeo sobre recogida e intercambio de datos relativos a los alquileres de corta duración.
El problema jurídico surge porque el Real Decreto no se limitaba a articular un sistema de coordinación o intercambio de información, sino que imponía un procedimiento registral estatal que, en la práctica, se superponía a los registros autonómicos ya existentes en materia de turismo y vivienda.
El Tribunal Supremo considera que el Estado carece de competencia para regular ese procedimiento único de registro en los términos en que lo hizo. En consecuencia, anula los preceptos del Real Decreto referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y a la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles para obtener un número de registro que permitiera comercializar alojamientos de corta duración a través de plataformas en línea.
Es importante precisar que la sentencia no elimina todo el sistema. El Tribunal Supremo mantiene la validez de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, de las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas y de determinadas previsiones estadísticas. Lo que se anula es el procedimiento estatal de registro único que condicionaba la comercialización del inmueble a la obtención de un número emitido en ese marco.
Por qué esta sentencia puede generar responsabilidad patrimonial
La anulación de una disposición administrativa no implica automáticamente que todos los afectados tengan derecho a ser indemnizados. Este punto es esencial.
Ahora bien, la Ley 40/2015 reconoce el derecho de los particulares a ser indemnizados por las Administraciones Públicas cuando sufran una lesión en sus bienes o derechos como consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos, siempre que concurran determinados requisitos.
En este caso, la cuestión jurídica relevante es la siguiente: si una norma administrativa posteriormente anulada obligó a propietarios o gestores a asumir costes, paralizar su actividad, perder reservas o dejar de comercializar alojamientos que podían operar conforme a la normativa autonómica aplicable, esos perjuicios pueden ser reclamables si se acreditan correctamente.
Dicho de otro modo: no se reclama por el simple hecho de que el Real Decreto haya sido anulado, sino por los daños concretos que la aplicación de ese Real Decreto haya causado a cada afectado.
Qué daños podrían reclamarse
Cada caso deberá analizarse individualmente, pero, en términos generales, podrían incluirse en una eventual reclamación los siguientes conceptos:
1. Gastos derivados de la tramitación del número de registro
Podrían reclamarse los gastos administrativos, registrales, profesionales o de gestión asumidos para obtener el número de registro exigido por el sistema anulado.
Aquí será importante conservar justificantes de pago, facturas de gestoría, honorarios profesionales, comunicaciones registrales y cualquier documento que permita acreditar que el gasto tuvo relación directa con la aplicación del Real Decreto.
2. Costes vinculados a la adaptación operativa o documental
Muchos propietarios y gestores tuvieron que adaptar contratos, procedimientos internos, documentación comercial, anuncios en plataformas o sistemas de gestión para cumplir con el nuevo marco estatal.
Si esos costes fueron necesarios para dar cumplimiento al Registro Único ahora anulado, pueden formar parte del perjuicio reclamable, siempre que se justifiquen de forma individualizada.
3. Pérdida de ingresos por imposibilidad de comercializar el inmueble
Este es probablemente el bloque más relevante.
Si un alojamiento no pudo anunciarse o comercializarse durante un periodo determinado por no disponer del número de registro, por haber recibido una calificación desfavorable, por haberse suspendido la validez del número o por haberse ordenado la retirada del anuncio de una plataforma, podría existir un lucro cesante reclamable.
El lucro cesante exige especial rigor probatorio. No basta con afirmar que se habrían obtenido ingresos. Será necesario acreditar, por ejemplo, histórico de reservas, ocupación media, ingresos de temporadas anteriores, reservas canceladas, comunicaciones de plataformas, precios publicados, informes de actividad o cualquier otro elemento objetivo que permita cuantificar la pérdida.
4. Cancelaciones y perjuicios derivados de la retirada de anuncios
También pueden existir daños por cancelaciones de reservas, penalizaciones, pérdida de posicionamiento en plataformas, deterioro de la reputación comercial o interrupción temporal de la actividad.
Estos conceptos son reclamables solo si pueden probarse y vincularse causalmente con la aplicación del sistema registral anulado.
La clave: probar el daño y la relación de causalidad
La responsabilidad patrimonial de la Administración exige varios requisitos:
El daño debe ser efectivo, no hipotético.
Debe ser evaluable económicamente.
Debe estar individualizado respecto de una persona, empresa o grupo concreto de afectados.
Debe existir una relación de causalidad directa entre la actuación administrativa o la aplicación de la norma anulada y el perjuicio sufrido.
Y, además, el perjudicado no debe tener el deber jurídico de soportar ese daño.
Esta última exigencia es especialmente relevante. La Administración puede defender que determinadas cargas eran consecuencia de obligaciones generales del sector o de normativa autonómica o europea. Por eso, la reclamación debe construirse con precisión, separando los perjuicios derivados del sistema estatal anulado de aquellos que pudieran venir impuestos por otras normas válidas.
No todos los afectados estarán en la misma situación
No es lo mismo quien simplemente solicitó un número de registro y lo obtuvo sin mayores consecuencias, que quien vio paralizada su actividad durante meses, sufrió una calificación negativa, perdió reservas o tuvo que retirar anuncios de plataformas pese a contar con habilitación autonómica.
Tampoco es igual la situación de un pequeño propietario con una única vivienda que la de un operador profesional con una cartera de inmuebles y un sistema de comercialización dependiente de plataformas online.
La viabilidad de la reclamación dependerá de la intensidad del perjuicio, de la documentación disponible y de la posibilidad de acreditar que el daño fue consecuencia directa del procedimiento registral anulado por el Tribunal Supremo.
Plazo para reclamar
El plazo para formular una reclamación de responsabilidad patrimonial es, con carácter general, de un año.
En los supuestos derivados de la anulación de una disposición administrativa de carácter general, el cómputo del plazo debe analizarse con especial prudencia a partir de la sentencia definitiva y de su publicación oficial cuando proceda.
Por ello, mi recomendación es no esperar al agotamiento del plazo. Los afectados deberían revisar cuanto antes su situación, recopilar la documentación disponible y valorar técnicamente si existe base suficiente para reclamar.
Qué documentación conviene recopilar
Antes de presentar una reclamación, es aconsejable ordenar toda la documentación que permita acreditar el perjuicio. En particular:
- Solicitudes presentadas para la obtención del número de registro.
- Resoluciones, calificaciones desfavorables, suspensiones o comunicaciones recibidas.
- Justificantes de tasas, gastos registrales, facturas de gestoría u honorarios profesionales.
- Comunicaciones con plataformas digitales.
- Anuncios retirados, suspendidos o bloqueados.
- Reservas canceladas.
- Histórico de ingresos del inmueble.
- Comparativa de ocupación antes y después de la aplicación del sistema.
- Declaraciones fiscales o contables que permitan acreditar la pérdida de ingresos.
- Cualquier comunicación administrativa vinculada al Registro Único.
Cuanto mejor documentado esté el daño, mayor será la solidez de la reclamación.
Una oportunidad de reclamación, no una indemnización automática
La sentencia del Tribunal Supremo abre una vía clara para estudiar reclamaciones de responsabilidad patrimonial contra la Administración, pero no convierte automáticamente a todos los propietarios o gestores en acreedores de una indemnización.
La reclamación deberá fundamentarse jurídicamente y acompañarse de una prueba económica suficiente. En este tipo de procedimientos, la diferencia entre una reclamación viable y una reclamación débil suele estar en la calidad de la prueba del daño y en la correcta identificación de la relación causal.
Por ello, los afectados por la aplicación del Registro Único de Arrendamientos deberían analizar su caso de forma individualizada. Si han asumido gastos innecesarios, han sufrido pérdidas de ingresos o se han visto impedidos de comercializar alojamientos que podían operar conforme a la normativa aplicable, puede existir base para reclamar.
La anulación del procedimiento estatal de registro único no solo corrige un exceso competencial. También permite plantear si quienes soportaron las consecuencias económicas de esa regulación tienen derecho a ser resarcidos.
Abogado especialista en Derecho Civil, Hereditario, Derecho de Familia y Derecho Inmobiliario, con más de 20 años de experiencia y considerado entre los 10 mejores abogados de España por la revista Emprendedores.