Análisis de la STS 1637/2025, de 17 de noviembre
El Tribunal Supremo ha dictado recientemente una sentencia de gran relevancia práctica en materia de arrendamientos urbanos, al pronunciarse sobre la validez de la repercusión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basuras al arrendatario, incluso cuando el contrato no detalla el importe anual de dichos conceptos.
La resolución, STS 1637/2025, de 17 de noviembre, unifica criterio y aclara la interpretación del artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una cuestión que venía generando resoluciones contradictorias en juzgados y audiencias provinciales.
Antecedentes del caso
El litigio tiene su origen en un contrato de arrendamiento de vivienda firmado en noviembre de 2020. En el contrato se pactó expresamente que, además de la renta mensual, el IBI, los gastos de comunidad y la tasa de basuras serían a cargo de los arrendatarios.
Durante el año 2021 los inquilinos abonaron dichos conceptos sin objeción, pero en 2022 dejaron de hacerlo. Su argumento fue que la cláusula era nula, ya que no se especificaba el importe anual de los gastos en el momento de la firma del contrato, exigencia que, a su juicio, impone el artículo 20.1 LAU.
Ante el impago, la propietaria interpuso demanda de desahucio por falta de pago acumulada a reclamación de cantidad.
Resoluciones judiciales previas
- Primera instancia: el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Ibiza desestimó la demanda, declarando nula la cláusula de repercusión de gastos por no constar el importe anual a la fecha del contrato.
- Segunda instancia: la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca revocó la sentencia y estimó la demanda, considerando que el IBI y la tasa de basuras eran gastos individualizados de la vivienda, y por tanto no les resultaba aplicable la exigencia del artículo 20.1 LAU.
Los arrendatarios interpusieron recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
La cuestión jurídica debatida
El núcleo del debate se centraba en determinar si el IBI y la tasa de recogida de basuras deben considerarse:
- Gastos no susceptibles de individualización, en cuyo caso el artículo 20.1 LAU exige que el contrato indique expresamente su importe anual a la fecha de celebración; o
- Gastos individualizados, respecto de los cuales basta con que exista un pacto expreso por escrito, sin necesidad de fijar su cuantía concreta.
El criterio del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, fijando una doctrina clara:
- El artículo 20.1 LAU solo se aplica a los gastos no susceptibles de individualización, es decir, aquellos que no pueden atribuirse de forma precisa a una vivienda concreta y que normalmente se reparten por coeficientes o criterios generales del edificio.
- El concepto de “inmueble” al que se refiere la norma no es la vivienda arrendada, sino el edificio en su conjunto. Por tanto, los gastos generales del inmueble son los propios de la comunidad de propietarios.
- El IBI y la tasa de basuras, cuando están individualizados por vivienda, no quedan sujetos a la exigencia de detallar su importe anual en el contrato. Basta con que exista un pacto claro por escrito.
- Aunque el sujeto pasivo del IBI sea el propietario, nada impide que se pacte contractualmente su repercusión al arrendatario, en virtud de la autonomía de la voluntad.
- En el caso de la tasa de recogida de residuos, aun cuando el propietario actúe como sustituto del contribuyente, la cuota puede repercutirse al beneficiario del servicio, es decir, al ocupante de la vivienda.
Consecuencias prácticas de la sentencia
Esta resolución tiene un impacto directo tanto para propietarios como para arrendatarios:
- Refuerza la seguridad jurídica de los contratos que pactan la repercusión del IBI y la tasa de basuras sin concretar su importe.
- Limita las posibilidades de impugnación de estas cláusulas cuando los tributos están claramente individualizados.
- Facilita la reclamación judicial de estas cantidades como conceptos asimilados a la renta, pudiendo incluso fundamentar un desahucio por falta de pago.
Conclusión
El Tribunal Supremo confirma que la repercusión del IBI y de la tasa de basuras al arrendatario es válida, siempre que exista pacto expreso y que dichos tributos estén individualizados para la vivienda arrendada. En estos casos, no es obligatorio que el contrato detalle el importe anual a la fecha de su firma.
Se trata de una sentencia clave que clarifica el alcance del artículo 20.1 LAU y que previsiblemente marcará la pauta en futuros litigios sobre gastos repercutibles en arrendamientos urbanos.
Abogado especialista en Derecho Civil, Hereditario, Derecho de Familia y Derecho Inmobiliario, con más de 20 años de experiencia y considerado entre los 10 mejores abogados de España por la revista Emprendedores.