AlquilerDerecho InmobiliarioDevolución de la fianza del alquiler de un local comercial

La devolución de la fianza en el alquiler de un local comercial es una de las cuestiones que mayores conflictos generan en materia de arrendamientos. Este asunto está regulado en el artículo 36 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, pero hay matices que no se contemplan.

Tanto los arrendamientos de vivienda como los de uso distinto a vivienda se someten a lo dispuesto por el título IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el artículo 36 pertenece a ese título IV. Sin embargo, ni el artículo 36 ni ningún otro hablan sobre cuándo procede o no la devolución de la fianza del alquiler de un local comercial.

Veamos cuándo procede la devolución de esta fianza.

¿Qué es una fianza?

La fianza es una cantidad acordada que le da el arrendatario al arrendador cuando alquila una de sus propiedades. Así pues, se podría decir que la fianza es una garantía que busca asegurar el cumplimiento de una obligación.

Los jueces estipulan que la fianza entregada por el inquilino sirve para garantizar al arrendador el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino, ya sean obligaciones económicas o que competen al uso del inmueble.

La fianza no sirve para pagar ninguna mensualidad del alquiler del local. Antes de terminar el contrato, el inquilino decidirá unilateralmente la finalidad de ese dinero, dejando en la práctica el contrato carente de fianza.

Todo lo relacionado con la fianza está regulado en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hay que tener en cuenta que en los contratos de arrendamiento se pueden pactar cantidades superiores a la fianza indicada en dicho artículo, siempre que sea de mutuo acuerdo por parte de arrendador y arrendatario.

La fianza en el alquiler de un local comercial: ¿cómo se regula?

Es obligatorio depositar una fianza a la hora de alquilar un local comercial. Deberá ingresarse en el órgano administrativo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre ubicado el inmueble. El importe de la fianza no podrá ser actualizado durante un periodo mínimo de tres años.

Este tipo de fianzas se regulan como contratos de arrendamiento de uso distinto al de la vivienda. Se especifica en el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, citando, determina que: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda».

Esto significa que existe una obligación de prestar una cantidad a entregar, y que será de dos mensualidades del importe de la renta pactada. Sin embargo, al arrendatario se le podría exigir una fianza superior, es decir, que la cantidad que equivale a dos mensualidades de la renta es el mínimo exigible, pudiendo exigirse una cantidad mayor, pero nunca menor.

Como ya hemos mencionado, el arrendador se encargará de depositar la fianza en el órgano administrativo de la Comunidad Autónoma correspondiente, salvo en Asturias y Navarra. Si no procede al depósito de la fianza, el arrendador estará sujeto a un estricto régimen de sanciones.

Al margen de esta cantidad, el arrendador y el arrendatario pueden pactar otro tipo de garantías adicionales para el cumplimiento del contrato: otras mensualidades, fianza personal, aval bancario, etc.

Devolución de la fianza del alquiler de un local comercial

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que existe un plazo de un mes para la devolución de la fianza por el alquiler desde la entrega de las llaves. En caso de incumplimiento de ese mes, se podrán generar intereses a reclamar por el arrendatario mediante un oportuno requerimiento de devolución de la fianza por arrendamiento.

Una vez ha transcurrido el plazo de devolución de la fianza, el arrendador no puede retenerla de manera unilateral. Tampoco puede aplicarla a pagos “estimados” que le puedan deber al mismo al finalizar el contrato, ya que es una garantía que sólo se aplica al pago de rentas o cantidades adeudadas a consecuencia de la reparación de daños causados por el arrendatario.

Si es el arrendador quien incumple el plazo, deberá abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Es importante destacar que es habitual que el alquiler de un local comercial genere problemas tanto a arrendador como a arrendatario, normalmente, fruto del desconocimiento sobre los derechos y deberes de estos.  Algunos ejemplos de problemas derivado del alquiler de un local comercial: impago de rentas, la negativa a abandonar el local hasta que no haya resolución judicial, etc. Esto puede ser solucionado recurriendo a otras formas de asegurar el pago de las rentas: avales bancarios, nóminas, contratos de trabajo, etc.

¿Qué ocurre si hay desperfectos en el local de alquiler?

El arrendador está obligado a garantizar la entrega de un local comercial en estado óptimo para que éste pueda cumplir con el uso al que se le destina. Por su parte, el arrendatario tiene la obligación de devolver al arrendador dicho local en perfectas condiciones al acabar el contrato.

Existen, sin embargo, supuestos en los que se exige la devolución de la fianza del alquiler del local comercial cuando hay desperfectos en el mismo. Cuando nos encontremos en algún procedimiento judicial, deberemos recurrir a estos análisis para solucionar estos supuestos:

• El estado del local en el momento de la entrega por parte del arrendador.
• El estado del local en el momento de la devolución por parte del arrendatario.

Se presupone que el arrendatario recibe el local en buen estado. Se dicta, entonces, que cualquier deterioro o pérdida en el local es culpa de este arrendatario, que deberá acreditar su ausencia de culpa. Para esto puede recurrir a fotografías que se realicen en el momento de la firma del contrato, que es el mejor método para demostrar la ausencia de culpa.

Los asuntos relacionados con devoluciones de fianzas y contratos de alquiler suelen ser problemáticos por la ausencia de especificaciones en la ley. Por ello, se recomienda acudir a abogados altamente especializados en derecho inmobiliario para asegurar el correcto proceder de ambas partes y asegurarnos que no estamos siendo víctimas de incumplimientos por parte de arrendador o arrendatario.