Los cambios en la ley hipotecaria que entraron el vigor el pasado 16 de junio de 2019 no sólo afectan a las nueva shipotecas, si no que también tienen efectos sobre las hipotecas existentes, es decir, tiene efectos retractivos. En este artículo vamos a destacar los 3 puntos más importantes que deben tener en cuenta aquellas personas que ya tenían una hipoteca firmada con anterioridad a la entrada en vigor de los cambios en la ley.
Debemos apuntar antes que, gran parte o la mayor parte de los artículos que se han intorducido o odificado en la ley hipotecaria no tienen efectos retroactivos. Los 3 puntos que consideramos más importantes de la nueva ley hipotecaria, en cuanto a retroactividad se refiere, son los siguientes:
- Pasar hipotecas de tipo variable a tipo fijo
- Condiciones para ejecutar la hipoteca en caso de impago
- Traspaso de la hipoteca a otro banco o entidad
Cambiar hipoteca a Tipo Fijo
La medida introducida pretende abaratar la conversión de hipotecas de tipo variable a hipotecas a tipo fijo llevadas a cabo mediante operaciones de subrogación o novación. En concreto, se establece una comisión máxima del 0,15% del capital pendiente en el momento del cambio, que sólo nos podrán cobrar si la hipoteca tiene 3 años de antiguedad o menos. Para hipotecas de más de 3 años de antigüedad, el banco no nos podrá cobrar comisión alguna.
Antes de la entrada en vigor de la ley, la comisión más frecuente por novación era del 0,5% y la de subrogación del 0,25%, con lo que la medida supone un importante ahorro para el cliente.
Condiciones de ejecución hipotecaria y embargo de la vivienda por impago
La nueva ley hipotecaria introduce una serie de medidas que endurecen las condiciones para que el banco pueda ejecutar la cláusula de vencimiento anticipado (aquella que se aplica como paso previo a la ejecución hipotecaria y embargo de la vivienda).
Debemos distinguir dos escenarios: por un lado, los casos de hipotecas que no han llegado a la mitad del plazo, y por otro las que lo han sobrepasado.
En el caso de hipotecas que se encuentran en la primera mitad del plazo, el impago debe ser de 12 cuotas o equivalente al 3% del capital otorgado para poder ejectuar la cláusula de vencimiento anticipado. En el segundo caso, el impago de ser de 15 mensualidades o de un equivalente al 7% del principal del préstamo.
Traspaso de la Hipoteca a otro Banco o Entidad
Con la entrada en vigor de la nueva ley se elimina la capacidad que tenía el banco de enervar la operación, es decir, cuando el cliente quiere cambiar la hipoteca de banco mediante subrogación, el banco no podrá retener la operación al presentar una oferta igual o mejor.
Estos son los puntos que consideramos más importantes en cuanto a retroactividad se refiere, pero cada caso debe ser analizado con minuciosidad por abogado experto en derecho inmobiliario. Antes de iniciar ningún trámite con su banco, le recomendamos que contacte con nosotros para recibir asesoramiento.
