El pasado mes de marzo de 2024, la Audiencia Provincial de Barcelona emitió una sentencia que aborda un caso de compraventa de vivienda afectado por la existencia de vicios ocultos. Este fallo resulta de especial interés para compradores y vendedores, ya que establece criterios relevantes sobre la aplicación del régimen jurídico catalán en estas situaciones.
Antecedentes del caso
En 2018, los compradores adquirieron una vivienda en Olesa de Montserrat por un precio de 170.000 €. Poco después de la transacción, tras unas lluvias intensas, se manifestaron problemas de filtraciones y humedades en la planta superior del inmueble. Los compradores alegaron que dichos defectos no eran visibles al momento de la compraventa y demandaron una reducción del precio pagado en virtud de lo dispuesto en el Codi civil de Catalunya (CCCat).
En primera instancia, se estimó parcialmente la demanda, condenando al vendedor al pago de 1.800 € por la reparación de las tejas del tejado. Sin embargo, los compradores recurrieron esta decisión, solicitando una indemnización mayor que incluyera la reparación completa de los daños.
Fundamentos jurídicos
El caso se enmarca en los artículos 621-20 a 621-37 del libro VI del CCCat, que regula la conformidad de los bienes en los contratos de compraventa. Según este régimen:
- El vendedor responde por la falta de conformidad existente en el momento de la entrega del bien, siempre que esta no sea conocida o razonablemente previsible para el comprador.
- La falta de conformidad puede incluir defectos que afecten la aptitud del bien para el uso pactado.
En su análisis, la Audiencia determinó que:
- Los problemas estructurales del techo de la planta superior eran visibles al momento de la compraventa, por lo que los compradores pudieron haberlos identificado con una inspección adecuada.
- Las filtraciones y humedades, aunque latentes, se manifestaron después de la transacción debido a lluvias intensas.
- La cláusula contractual donde los compradores declaraban conocer la situación física del inmueble no impide la reclamación, pero limita la responsabilidad del vendedor respecto a defectos visibles.
Decisión del tribunal
La Audiencia Provincial revocó la sentencia de primera instancia y desestimó la demanda de los compradores. Argumentó que el mal estado del techo era razonablemente identificable al momento de la compraventa y que los compradores habían visitado la vivienda en varias ocasiones antes de formalizar el contrato. En consecuencia, aplicó el artículo 621-26 del CCCat, que excluye la responsabilidad del vendedor cuando el defecto era conocido o evidente para el comprador.
Además, la Audiencia consideró que:
- Los compradores, al visitar la vivienda en repetidas ocasiones previas, tuvieron la oportunidad de observar la estructura sencilla y el mal estado de las bigas del techo de la planta superior. Estos elementos, según el tribunal, eran suficientemente notorios como para advertir un posible problema estructural.
- No se acreditó que el vendedor hubiese ocultado dolosamente los defectos existentes, ya que las humedades y filtraciones eran latentes y no visibles al momento de la venta. La falta de evidencias sobre un intento deliberado de ocultar los daños por parte del vendedor reforzó la decisión del tribunal.
- Los compradores, al no encargar un informe técnico previo a la compraventa, asumieron el riesgo asociado a los defectos visibles. El tribunal enfatizó que esta diligencia era fundamental dado el estado general del inmueble y su antigüedad.
Impacto y conclusiones
Esta sentencia refuerza la importancia de realizar inspecciones técnicas y legales previas a la compraventa de inmuebles, especialmente en propiedades antiguas. Además, destaca la relevancia de documentar adecuadamente las condiciones del inmueble y los acuerdos entre las partes para prevenir conflictos futuros.
Es fundamental contar con un adecuado asesoramiento legal por parte de un abogado especializado en derecho inmobiliario, tanto previo a la compraventa, como durante y a posteriori.
Abogado especialista en Derecho Civil, Hereditario, Derecho de Familia y Derecho Inmobiliario, con más de 20 años de experiencia y considerado entre los 10 mejores abogados de España por la revista Emprendedores.