¿Puede la comunidad de vecinos prohibir los pisos de alquiler vacacional?

Cada vez son más los propietarios que deciden alquilar su vivienda durante las vacaciones. Plataformas como Airbnb o similares facilitan esta tarea, lo que ha ocasionado una tendencia en diversas zonas de España en las que se ha disparado el alquiler vacacional o turístico. Esto despierta una duda: ¿puede la comunidad de vecinos prohibir los pisos de alquiler vacacional?

Algunos rincones de España suponen importantes destinos turísticos. Tanto es así, que este auge de los alquileres vacacionales ha planteado diferentes problemáticas a su alrededor, sobre todo en inmuebles que se encuentran en edificios constituidos por viviendas de carácter residencial y con una comunidad de vecinos activa.

No son pocas las comunidades de propietarios que muestran un claro descontento ante esta actividad. De ahí que surja el inconveniente para el propietario de que su comunidad de vecinos estudie prohibir el alquiler vacacional por las implicaciones que conlleva dicha actividad. Pero, ¿pueden hacerlo? Veámoslo.

Comunidad de vecinos vs. pisos de alquiler vacacional: ¿quién gana?

Empecemos fuerte: desde marzo de 2019, las comunidades de vecinos pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en pisos mediante el acuerdo favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. Sólo en Cataluña se exige una mayoría absoluta, formada por el 80% de los propietarios.

Si bien antes esto no estaba regulado, tras la reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal por el Real Decreto Ley 7/2019 — EDL 2019/5763 del 1 de marzo, se modifica el artículo 17 — EDL 1960/55 de esta Ley sobre Propiedad Horizontal. Se crea así un número 12 que se refiere al acuerdo por el que se limita o condiciona el ejercicio de la actividad a la que nos estamos refiriendo, esta es, el alquiler vacacional o turístico.

La cuestión es si con esta nueva redacción se ha otorgado a las juntas de propietarios el poder real de prohibir los pisos de alquiler vacacional sin causa justa en las comunidades o si, por el contrario, más bien se les ha concedido a las juntas la facultad de fijar unas condiciones o limitaciones que el propietario del inmueble en alquiler deberá cumplir para realizar la actividad. En este segundo caso, si el propietario no cumple con las condiciones, se hablaría de una prohibición con causa justa.

Resumiendo: ¿existe un poder omnímodo de la junta para prohibir esta actividad sin justificación? ¿O la prohibición devendría de forma individual al propietario infractor de las condiciones y limitaciones? Estudiémoslo con calma.

¿Puede la comunidad de vecinos prohibir los pisos de alquiler vacacional?

No existe una norma estatal per se que establezca los criterios y reglas básicas para el alquiler de viviendas de uso turístico. Esta materia es objeto de regulación autonómica, por lo que la legislación varía en función de la ubicación de cada inmueble.

A pesar de todo, y conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, la prohibición del alquiler de viviendas para uso turístico y vacacional debe estar prevista en los estatutos de la comunidad de vecinos. Ya hemos mencionado que, con las modificaciones introducidas por el Real Decreto Ley 7/2019 — EDL 2019/5763 del 1 de marzo, se faculta a las comunidades de propietarios para adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda con una mayoría de tres quintas partes.

Sin embargo, a pesar de las modificaciones en la LPH, no existe una solución unánime a esta casuística. Existe un sector doctrinal que considera que las comunidades de vecinos sólo están facultadas para limitar o condicionar esta actividad, pero no pueden prohibir el ejercicio del alquiler vacacional sin una justa causa. No obstante, sí parece existir unanimidad en la opinión de que, si existe una mayoría respecto a la adopción del acuerdo y éste se inscribe en el Registro de la propiedad, serían válidos los acuerdos que prohibiesen el destino del inmueble al alquiler vacacional.

Hay que tener en cuenta que, aun en el caso de que se acordase un cambio de estatutos y se inscribiese en los mismos la prohibición del alquiler vacacional, esto no afectaría a aquellos propietarios que vengan realizando esta actividad con anterioridad a dicha inscripción.

La regulación del alquiler vacacional en cada territorio

Actualmente no existe una normativa estatal que establezca los criterios y reglas básicas para la regulación de los inmuebles de alquiler vacacional, por lo que dependen de la región en la que se encuentre dicho inmueble. El alquiler vacacional sí que se encuentra expresamente excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble que va a destinarse a un alquiler vacacional o de uso turístico, deberán estudiarse las normativas vigentes para averiguar cuál es la legalidad de cada acción, tanto por parte del propietario como por parte de la comunidad de vecinos.

Con el auge de plataformas como Airbnb y similares se ha disparado la tendencia del alquiler vacacional de inmuebles en comunidades de propietarios. Tanto es así que, en ocasiones, han surgido problemas de convivencia difíciles de resolver.

Aún con las leyes en la mano, algunas comunidades expresan abiertamente su descontento con este tipo de prácticas, al igual que otras comunidades muestran una clara indiferencia. Conviene conocer los estatutos de la comunidad de propietarios para evitar problemas, así como consultar con los vecinos sobre la posibilidad del alquiler vacacional de un inmueble. Y en caso de conflicto o duda es recomendable acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario.