La nueva Ley de vivienda busca facilitar el acceso a la vivienda y mitigar los efectos de las continuadas subidas en los precios del alquiler en zonas como la ciudad de Barcelona. Para ello, en las zonas tensionadas (como sería la ciudad de Barcelona), los precios de los nuevos contratos de arrendamiento o que se renueven no podrán superar el máximo macado por el índice de referencia.
La Ley diferencia entre 3 supuestos. Nuevos contratos de pequeños tenedores, vivienda que no se ha alquilado en los últimos 5 años de un pequeño tenedor, supuesto para grandes tenedores.
- En el caso de un pequeño tenedor, sólo podrá aplicar subidas de un 3% respecto al contrato anterior. En algunos supuestos este incremento puede ser de hasta el 10%.
- En el caso de grandes tenedores el nuevo contrato nunca podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler.
- Vivienda que no se ha alquilado en los últimos 5 años de un pequeño tenedor: el precio del alquiler no podrá super el Índice de referencia del precio del alquiler.
Otras implicaciones de Ley que debemos comentar:
- Definición de gran tenedor: propietario con 5 inmuebles o más
- Prorroga de contratos: 3 años de prorroga obligatoria tras finalizar el mismo
- Bonificaciones en el IRPF de hasta el 90% si se rebaja al menos un 5% el precio del anterior contrato
- Bonificación del 70% en el IRPF al alquilar pro primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
- Bonificación del 60% en el IRPF si se han llevado a cabo obras de rehabilitación en los 2 últimos años
El estado actual del mercado de alquiler: nos encontramos con mercado de pisos de alquiler residencial de larga duración en Barcelona saturado, con poca oferta y una demanda elevada (y al alza de determinados perfiles de renda alta, como nómadas digitales, trabajadores en remoto de otras regiones de Europa con salarios más elevados que los habituales en España, estudiantes con ingresos elevados, entre otros).
Con esta casuística, vemos como los arrendatarios de menor capacidad financiera son excluidos de la puja por este tipo de inmuebles en favor de aquellos con mayores ingresos. En la actualidad, según un informe de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, el precio medio de alquiler en Barcelona se sitúa en los 1.136€. Sólo en Nou Barris, Sant Andreu y Horta-Guinardó, el precio del alquiler baja de los 1.000€/mes.
Este desajuste puede provocar un desplazamiento de la demanda hacia zonas limítrofes o ciudades con menores precios.
Según algunos estudios (como este de Esade), esta regulación de precios ha provocado que los pisos más caros, o bien mantengan precios o bien modifiquen su uso, dedicándose a alquiler de corta estancia por ejemplo, y que los pisos más baratos tiendan a subir de precio en mayor proporción para acercarse al límite fijado por Ley.
Consecuencias que estamos observando
La nueva Ley de Vivienda puede provocar la reconversión de viviendas de alquiler residencial de larga duración, destinándolas sus propietarios a otro tipo de usos como el alquiler de corta estancia (y hasta hace poco al alquiler por habitaciones) para evitar estar sujetos a esta regulación.
Si la rentabilidad real obtenida por alquiler en un entorno inflacionista como el actual se ve comprometida, es posible que al propietario le resulte conveniente optar por la venta del inmueble para invertir en otro tipo de activos o en mercados financieros.
Otro caso es que, dada la incertidumbre generada y la posibilidad de nuevos cambios normativos, el propietario decida dejar el piso cerrado durante una temporada.
Este tipo de consultas que nos llegan cada vez con mayor frecuencia a nuestro despacho lo que acaban provocando es una disminución de la oferta de pisos en alquiler en Barcelona, lo que puede provocar un encarecimiento de los que se mantengan en el mercado (misma demanda con menor oferta).
Sergio Gómez González
Abogado especialista en Derecho Civil, Hereditario, Derecho de Familia y Derecho Inmobiliario, con más de 20 años de experiencia y considerado entre los 10 mejores abogados de España por la revista Emprendedores.