AlquilerDerecho Inmobiliario¿Te afecta la extinción de arrendamientos de locales de negocio de 2019?

Han pasado 25 años desde la aplicación de la LAU 29/94. Esta ley comprende la decisión de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 de extinguir aquellos contratos de arrendamiento de locales de negocio anteriores al nueve de mayo de 1985. Esto significa que a finales de 2019 se dan dos de estas fechas de extinción. Si, como dice dicha ley, contamos “20 años a contar desde la aprobación de la ley” y “20 años a partir de la entrada en vigor de la ley”, nos encontramos con dos fechas clave: el 24 de noviembre y el 31 de diciembre de 2019.

Si se analiza la Disposición Transitoria Tercera, apartados 3 y siguientes, encontramos mucha confusión en sus escritos, ya que no recogen los supuestos de forma clara. Por eso hay que tener en cuenta ciertas variables:

• Si el arrendatario es una persona física o jurídica, contemplado en el apartado 3 y 4 respectivamente de la Disposición Transitoria Tercera.
• Si en el local se desarrolla actividad comercial o no, y en su caso, cuál es su I.A.E., según las reglas 1ª y 2ª del apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera.
• Si se ha realizado un traspaso, anterior o posterior a la LAU 29/94, a tenor del párrafo 4º del apartado 3 de la Disposición Transitoria Tercera, ya que si se produjo en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995, supone la ampliación del plazo de duración en cinco años más.
• Si se ha actualizado la renta en la primera que correspondiese pagar, tal como establece el apartado 7 de la Disposición Transitoria Tercera, en cuyo caso la renta se incrementará en cinco años.
• Si se han producido las dos circunstancias anteriores al mismo tiempo (traspaso y actualización), se ampliaría el plazo correspondiente en 10 años más, por lo que aún existirán contratos de arrendamiento de local cuya extinción no se producirá hasta el 31 de diciembre de 2024.

Teniendo en cuenta estas variables, encontramos así una serie de arrendamientos de de local anteriores al 9 de mayo de 1985 que, efectivamente, se extinguieron el pasado 31 de diciembre. Si el arrendatario es una persona jurídica, su arrendamiento se extingue:

• Si desarrollan actividades comerciales de la División 6ª de la tarifa del IAE y actualizaron la renta una vez, o pagaban ya una superior a la actualizada: 20 + 5 años.
• Si desarrollan actividades comerciales de la División 6ª de la tarifa IAE efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 20 + 5 años.
• Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE (–) 85.000 ptas. y que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada: 20 + 5 años.
• Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE (–) 85.000 ptas. y que efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 20 + 5 años.
• Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE 85.001-130.000 ptas. que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada y además efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 15 + 5 + 5 años.

En cuanto a las subrogaciones de negocio, en el caso de que el arrendatario sea una persona física, se extingue:

• Si se hubiera subrogado un descendiente que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada: 20 + 5 años.
• Si se hubiera subrogado un descendiente cuando hubiera tenido lugar un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 20 + 5 años.

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Por último, el 24 de noviembre se extinguieron los traspasos de local de negocio y en el caso de que el arrendatario fuera una persona física:

• Si, con traspaso posterior al 1 de enero de 1995 y anterior a 24 de noviembre de 2004, actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada: se extinguen transcurridos 20 años + 5 años.
• Si, con traspaso posterior al 1 de enero de 1995 y anterior a 24 de noviembre de 2004, hubiera tenido lugar otro traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: se extinguen transcurridos 20 años + 5 años.

Con esta información en la mano es posible recurrir a los derechos de los arrendatarios en el caso de estar en desacuerdo con alguna de las medidas. Cada indemnización será estudiada de forma independiente.