La devolución de la fianza antes del fin del contrato es un asunto que pone nerviosos a caseros e inquilinos por igual. Aunque no es un tema complejo, sí que presenta algunas incertidumbres debido a que no se tiene del todo claro qué se puede descontar de la fianza del alquiler de un piso.
Cuando un inquilino firma un contrato de alquiler, entrega una fianza junto al mes de renta, así como garantías adicionales que pueda exigir el casero. Una vez finaliza el contrato o el inquilino se marcha, el casero debe proceder a la devolución de la fianza. Pero, ¿Qué se puede descontar de la fianza del alquiler de un piso?
¿Cuándo se tiene que devolver la fianza de un alquiler?
Ya de primeras el concepto de la devolución de la fianza suele llevar a confusión. La fianza es una cuantía obligatoria que entrega un inquilino a su casero cuando entra en un piso. Esta cuantía suele equivaler a un mes de alquiler y se entrega en metálico. Esta fianza puede aumentar o disminuir a partir de los tres primeros años, en cada prórroga del contrato, hasta equivaler a una o dos mensualidades del alquiler.
Ahora, cuando el inquilino decida dejar el piso o el casero le obligue a hacerlo, este casero deberá devolverle la fianza descontando una serie de deudas que tenga pendientes: suministros, arreglos de desperfectos que correspondan al inquilino, alquileres y la indemnización correspondiente en el contrato si éste se rescinde antes de tiempo. Cada cantidad descontada de la fianza deberá estar totalmente justificada con una factura.
Si pasa un mes desde que el inquilino ha abandonado el piso y el casero no le ha devuelto la fianza, sin tener ninguna causa justificada para no hacerlo, el inquilino puede reclamar la fianza sumada a unos intereses legales.
¿Qué se puede descontar de la fianza de alquiler de un piso?
Básicamente, de la fianza se pueden descontar impagos, desperfectos y el abandono prematuro del piso. El problema se da cuando suceden algunos casos más conflictivos que llevan a confusión y debate, tales como roturas, pinturas o limpieza.
Así, en resumen, el casero puede descontar de la fianza lo siguiente:
Alquileres pendientes de pago
Si el inquilino ha dejado de pagar algún mes o se ha excedido el plazo legal para pagar el alquiler, el casero puede descontarlo de la fianza para cobrárselo, siempre y cuando lo justifique con una factura.
Indemnizaciones pactadas por dejar el piso antes del cumplimiento del contrato
A partir de los seis meses de alquiler, el inquilino tiene libertad para dejar el piso cuando quiera, eso sí, avisando al casero con un mínimo de 30 días de antelación. Antes de esos seis meses se considera un abandono prematuro.
Sin embargo, en el contrato de alquiler inquilino y casero pueden haber pactado algunas reglas, como que el inquilino debe indemnizar al casero si deja el piso antes de estos seis meses. Esta indemnización debe ajustarse a lo que establece la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) en su artículo 11: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
Esto significa que el casero puede exigir su indemnización y cobrarla de la fianza si se da un abandono prematuro del piso por parte del inquilino, pero, para poder hacerlo, debe haber incluido la cláusula de desestimiento e indemnización en el contrato de alquiler y cobrarla según lo estipulado por la LAU.
Suministros pendientes de pago
Cuando el inquilino abandona el piso es habitual que no le dé tiempo a pagar los suministros debido al sistema de facturación de las diferentes compañías. Es por eso por lo que el casero, en ocasiones, se queda con la fianza para poder pagar las últimas facturas y, una vez pagadas, devolver la cantidad restante al inquilino.
Si el inquilino quiere la fianza completa, puede ser él quien pague por las facturas de los suministros. Para ello, cuando abandone el piso deberá seguir teniendo en su cuenta bancaria la domiciliación de los diferentes suministros para pagar lo que haya consumido durante su estancia en el piso de alquiler. Una vez pagadas las facturas, cambiará de cuenta y le devolverá la domiciliación al casero.
Desperfectos en la vivienda
Cuando el inquilino rompe algo en el piso de alquiler, debe repararlo o asumir el coste de reparación. Si decide no hacerlo, el casero está en su derecho de descontárselo de la fianza a la hora de devolvérsela cuando abandone el piso, justificándolo con la factura correspondiente.
Este tema suele ser motivo de confusión, así que vamos a dejarlo claro: según el artículo 21.4 de la LAU de 1994, “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Esto significa que el inquilino debe asumir el coste de las pequeñas reparaciones que surjan en la vivienda después de llevar un tiempo razonable viviendo allí, así como el coste de todo lo que rompa. El casero, por su parte, debe hacerse cargo de las obras necesarias para mantener la habitabilidad del piso.
Los casos más conflictivos: la pintura y la limpieza
Cuando algo se estropea es más fácil ver quién asume el coste, pero ¿qué sucede con la pintura y la limpieza del piso? Estos dos casos suelen causar conflictos entre el inquilino y el casero, sobre todo a la hora de realizar la devolución de la fianza. Así que conviene aclararlo.
En el caso de la pintura, si un inquilino lleva varios años viviendo en el piso es normal que vea un desgaste de ésta. El casero deberá ser quien se encargue de pintar de nuevo la casa para el siguiente inquilino. No obstante, si el inquilino actual es quien ha estropeado la pintura de las habitaciones, debe encargarse él de la reparación. De igual manera, si el inquilino decide pintar la casa sin consultar al casero, éste está en su derecho de pedirle que vuelva al color original y/o que asuma el gasto de la nueva pintura. Tan simple como eso.
Sobre la limpieza, a la hora de abandonar el piso, el inquilino debe devolver el piso tal y como se lo entregaron. El conflicto se da cuando no hay pruebas de que el casero le haya entregado la casa al inquilino en un estado deplorable. Por eso es recomendable que en el contrato se incluyan fotografías de la vivienda en el momento de la entrega de las llaves.
¿Y si no se devuelve la fianza?
Al firmar el documento de fin de alquiler, casero e inquilino dar por finalizado el contrato y ambas partes acuerdan cómo y cuándo se devolverá la fianza al inquilino. Si el casero no puede devolver la fianza en el momento acordado, deberá especificar el motivo y cuándo la devolverá.
Si existen problemas al respecto o el casero se niega a devolver la fianza, el inquilino está en su derecho de reclamar, pudiendo llevar al casero a los tribunales de ser necesario.
Consultar el caso de la: Devolución de la fianza del alquiler de un local comercial
Sergio Gómez González
Abogado especialista en Derecho Civil, Hereditario, Derecho de Familia y Derecho Inmobiliario, con más de 20 años de experiencia y considerado entre los 10 mejores abogados de España por la revista Emprendedores.