El contrato de arras es un contrato privado en el que las partes pactan llevar a cabo la compraventa de un inmueble bajo las condiciones que se especifican en el mismo, entregando el comprador una cantidad de dinero también pactada como señal.
Tipos de contratos de arras
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son aquellas que garantizan que la compraventa se producirá, suponiendo estas un anticipo, por lo que la entrega de la suma dineraria supone un pago anticipado.
En caso de incumplimiento, la parte perjudicada podrá exigir su cumplimiento junto a una compensación (conforme a lo que recoge en el artículo 1124 del Código Civil).
Arras penitenciales
La principal diferencia entre el contrato de arras penitenciales y el contrato de arras confirmatorios es que las primeras permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato. La consecuencia del desistimiento por parte del comprador será el abono de la cantidad fijada en el contrato de arras, es decir, que pierde este importe en favor del vendedor. En caso de desistimiento por parte del vendedor, éste deberá devolver el doble de la cantidad percibida.
Arras penales
Las arras penales son aquellas por las que, al igual que en las arras penitenciales, si la parte compradora incumpliera, perdería la cantidad entregada, mientras que si es la parte vendedora al que incumple, ésta deberá entregar el doble de la cantidad que percibió.
La diferencia con las arras penitenciales reside en que impiden la exigibilidad de la obligación.
¿Qué datos debe contener un contrato de arras?
La información básica que debe recoger un contrato de arras es:
- Identificación de las partes
- Identificación del bien inmueble objeto de la operación (es indispensable acudir al Registro de la propiedad)
- Condiciones de la compraventa en lo que se refiere a precio de la transacción, importe de las arras, plazos y lugar para formalizar la compraventa y condición resolutoria y reparto de gastos e impuestos de la compraventa
Es importante destacar que una compraventa de un inmueble puede llevarse a cabo sin haberse formalizado un contrato de arras antes, por lo que se trata de un proceso opcional, aunque recomendable en numerosas situaciones.
Antes de llevarse a cabo una operación de compraventa, deberán valorarse los efectos de los últimos cambios de la ley hipotecaria, así como la afectación a pisos turísticos (en caso de que el inmueble que se va a adquirir se quiera destinar a tal actividad).
Preguntas Frecuentes sobre el contrato de arras (FAQ’s)
¿Es obligatorio hacer contrato de arras?
No, no es obligatorio firmar un contrato de arras, se puede llevar a cabo la compraventa de un inmueble sin haber firmado antes un contrato de arras.
¿Qué pasa si no haces contrato de arras?
No pasaría nada, es un contrato válido según la ley pero no es obligatorio, así que se puede llevar a cabo la compraventa de un inmueble sin firmar un contrato de arras.
¿Cuánto dinero se da en el contrato de arras?
Lo habitual es acordar un pago del 10% del valor o precio de venta de la vivienda en concepto de arras. Este es el importe habitual, pero puede acordarse cualquier otro importe.
¿Cuándo es necesario un contrato de arras?
No existe un momento exacto en que siempre sea necesario un contrato de arras en una compraventa, dependerá de cada caso (un abogado especializado en derecho inmobiliario le ayudará a determinar si es necesario o no). El objetivo del contrato de arras es comprometer a comprador y vendedor a realizar la operación por un importe determinado en una fecha determinada, y si alguna de las partes incumple, ésta deberá asumir las penalizaciones establecidas en dicho contrato.
¿Quién paga el contrato de arras?
Depende de cada caso, el coste de la elaboración del contrato de arras puede asumirlo tanto vendedor como comprador, e incluso puede que ambos se dividan el coste si acuden de mutuo acuerdo a un abogado especialista en derecho inmobiliario para que lo redacte.
¿Cuánto se paga al firmar un contrato de arras?
Lo habitual es que se entregue un 10% del valor de compraventa, pero puede negociarse cualquier otro importe. Cabe recordar que se trata de un contrato privado entre la parte vendedora y la compradora, y que serán estos quienes podrán negociar y establecer el importe que se entregará. Contra mayor sea el importe, mayor será el compromiso de ambas partes.
¿Qué pasa si firmo un contrato de arras y no me dan la hipoteca?
En este caso, también depende de lo que se haya establecido en el contrato de arras. Si no se ha estipulado nada, la parte compradora perderá las arras entregadas. Por el contrario, si en el contrato de arras se ha estipulado la devolución de estas en el supuesto en que a la parte compradora no se le apruebe una hipoteca, éste no las perdería y la parte vendedora se las debería devolver.
¿Quién hace el contrato de arras el comprador o el vendedor?
Cualquiera de las dos partes puede llevar la iniciativa de la redacción del contrato de arras, pero ambas partes pueden negociar e incluir o modificar cláusulas. Lo que si es muy importante es que antes de firmarlo, el contrato de arras haya sido supervisado por un abogado especializado en derecho inmobiliario.
¿Cómo se paga el contrato de arras?
El contrato de arras puede pagarse por transferencia, mediante cheque y en efectivo. En este último caso, existen límites en cuanto a los importes a entregar: si la compraventa es entre particulares, el límite es de 2.500€. Si la compraventa es entre un particular y un profesional, el límite desciende hasta los 1.000€.
¿Cuánto se puede pagar en efectivo en un contrato de arras?
Si la compraventa es entre particulares, el límite es de 2.500€. Si la compraventa es entre un particular y un profesional, el límite para pagar en efectivo el contrato de arras es de tan sólo 1.000€.
¿El contrato de arras se firma ante notario?
No, no es obligatorio que el contrato de arras se firma ante notario. Puede firmarse ante notario si lo acuerdan las dos partes, pero si no se estipula este requisito, las partes no estarán obligadas a firmar el contrato de arras ante notario.
¿Qué pasa si el comprador no firma el contrato de arras?
Si el comprador no firma el contrato de arras ninguna de las partes estarán sometidas al mismo.
Si necesita asesoramiento en la confección o revisión de un contrato de arras, nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario le atenderán y le asesorarán en todo el proceso. Puede visitarnos en nuestras oficinas, escribirnos a info@aagdabogados.com.
