En los últimos años, en la ciudad de Barcelona se ha observado un incremento del número de personas que viven de alquiler, muchas de ellas, con baja o poca experiencia en el mercado inmobiliario o sin conocimientos legales sobre este tipo de asuntos. Independientemente de la idoneidad del precio y las condiciones que pacten inquilino y arrendador (también denominados arrendador y arrendatario), debemos ser muy cautelosos antes de firmar un contrato de alquiler de una vivienda con tal de evitar que se incluyan cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.
Los contratos de alquiler de viviendas, según la normativa vigente, deben contener un mínimo de información, donde destacan la identidad de los contratantes, quién cede la vivienda y quién la adquiere. También se exige identificar el tipo de vivienda, la duración del contrato y la renta inicial pactada, así como la fianza y otra serie de datos de interés, donde se incluyen las cláusulas acordadas por ambas partes. Es en este punto es donde muchos arrendadores incluyen cláusulas abusivas en el contrato de alquiler que pueden llegar a ser totalmente ilegales.
Veamos algunos ejemplos de este tipo de cláusulas:
1. Exigir al inquilino que permanezca en la vivienda
Muchas personas se han visto en la tesitura de “no poder abandonar el inmueble” porque el arrendador no las permite desistir del contrato de arrendamiento transcurridos seis meses del acuerdo. Aunque esta práctica es muy habitual, podría considerarse como abusiva, ya que el inquilino está en todo su derecho a rescindir el contrato de alquiler una vez han transcurrido los seis primeros meses de la firma del mismo.
2. Impedir al inquilino prorrogar el contrato de alquiler
Según la Ley de Arrendamiento Urbanos, “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”. Esto significa que la prórroga es obligatoria para el arrendador, pero voluntaria para el inquilino (o arrendatario). La única excepción es que, transcurrido el primer año, el casero necesite la vivienda y notifique al inquilino con, al menos, dos meses de antelación y el inmueble vaya a ser utilizado por él o por un familiar directo por causas de fuerza mayor.
3. Acceder al inmueble con total libertad
Muchos arrendadores aprovechan el hecho ser propietarios del inmueble para acceder a él siempre que lo desean, pero esta práctica es totalmente ilegal. A pesar de que el casero es el propietario de la vivienda, ésta es el hogar del inquilino y con su alquiler está adquiriendo un espacio íntimo que no debe ser invadido por nadie, ni siquiera su propietario. La propia Constitución Española reconoce que la violación de la vivienda es un delito y que no se puede acceder libremente a ella si no se dispone de una orden judicial. Ampliar información sobre esta cláusula: el allanamiento de morada.
4. No devolver la fianza
La fianza es un depósito que entrega el inquilino al arrendador cuando se firma el contrato de alquiler. Supone un compromiso por parte del arrendatario de cumplir con sus obligaciones económicas y éticas dentro de la vivienda, así como las obligaciones estipuladas en el contrato. Cuando finaliza el contrato, o el inquilino rescinde del mismo, la LAU indica que el arrendador “debe reintegrar el importe de la fianza si no hay obligaciones pendientes que cubrir con la misma, en el mismo momento de la finalización del arriendo, no pudiendo retenerla sin causa que lo justifique”. Es recomendable que, al finalizar el contrato, arrendador e inquilino revisen juntos la vivienda para confirmar que ambas partes están satisfechas con el estado del inmueble y del contrato para que éste pueda finalizarse sin problemas.
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5. Obligar al inquilino a pagar las reparaciones de la vivienda
Si bien el inquilino tiene que hacerse cargo de las averías causadas por un mal uso y mantenimiento del inmueble, es el arrendador quien tiene que responsabilizarse de los arreglos necesarios para que éste se mantenga en condiciones habitables, reparando averías e incidentes causados por el deterioro y el paso del tiempo.
6. Realizar una revisión semestral de la renta
Aunque muchos arrendadores tienden a realizar una revisión semestral de la renta, ésta sólo puede ser revisada de manera anual en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por ambas partes.
Si te encuentras en una situación de indefensión o abuso debido a la inclusión de cláusulas abusivas en tu contrato de alquiler te recomendamos que contactes con nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario para que valoren tu caso y recibas asesoramiento legal sobre arrendamientos que solucione tu caso.
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Sergio Gómez González
Abogado especialista en Derecho Civil, Hereditario, Derecho de Familia y Derecho Inmobiliario, con más de 20 años de experiencia y considerado entre los 10 mejores abogados de España por la revista Emprendedores.